Bana hem yakin cevremden hem de bankaciliktan en guzel kazanimim olan musterilerimden (artik musterim de diyemiyorum cok uzak bir kelime geliyor onlarla da dost,kardes,abla agabey olduk artik) en cok gelen sorulardan bir tanesi de buradan ev alinmali mi ve nasil olacagina dair.
Ben de gerek burada ev sahibi olan,burada yasayan ve mortgage alimi ile ilgili deneyimleri olan, gerekse bu isi profesyonel olarak yapan kisilerle goruserek 3 bolumluk yazi dizisi gibi bu konudaki bilgilerimi paylasmak istedim. Bu bilgiler tamamen benim arastirmalarim,arkadaslarimin deneyimi ve isin profesyonellerinden aldigim bilgilerin derlemesi olup,kesinlikle tavsiye ve kesin bilgi niteligi tasimiyor. Bu karari verdikten sonra mutlaka konu ile ilgili devlet onayli gerekli sertifikalara, profesyonellige sahip kisilerle bu isi yurutmek gerekiyor.Mulkiyet edinildiginde gocmenlik ve vatandaslik olabilir mi? Vergilendirme gibi kisimlar mutlaka o yatirima ve kisiye ozel uzman ve yetkili kisilerce degerlendirilmesi gereken kosullar.Her eyaletin dahi kendine farkli bazi kurallari var.
Genel cerceveden bakarsak, burada oturma izni olan, newcomer olanlar, Turkiyede ikamet edip buradan mulkiyet sahibi olanlar veya burada kooperatif tadinda bizdeki tabiriyle temelden veya projeden alinip, sonrasinda trade gibi insaat bitmeden insaat seviyesine gore alim-satim yapilabilinen yatirimlar gibi bir cok farkli sekil var.
Bugun ilk bolumde, ben sizlere eger burada yeni oturum izni almissaniz buradan nasil ev alinacagina dair ogrendiklerimi yazacagim..sonraki gunlerde temelden alinan evler, trade yapilabilir mi, arsa uzerine yapilan evler ve Turkiye'de ikamet ederken buradan ev alinma sartlarini bildiklerim dogrultusunda paylasacagim.
Nasil ki Turkiye'de ev kredisine basvurdugunuzda gelirinize, kredi skorlarina,mevcutta varsa diger mulklerinize bakiliyorsa burada da ayni sekilde..Borc/gelir dengesi ve kredi karti odemelerinizin duzenliligi sizin kredi almaniz icin buyuk etkenler,.
Elbette yeni gelmisseniz yuksek bir geliriniz ve dahi gosterebileceginiz bir gelirimiz yoksa ne yapacagiz? O zaman da bankalarin yeni gelenler icin newcomer mortgage sistemleri olabiliyor. Kredi surecini desteklemek amaciyla, paranizi ayni bankada tutmaniz, tum para akisinizi, otomatik odemelerinizi, varsa kira gonderimlerinizi banka uzerinden yapmaniz faydali olabilir. Bazi bankalarin normal sartlardan biraz daha yuksek pesinat kosullariyla (%30-35 gibi) yeni gelenler icin mortgage paketleri olabiliyor. Buna ek olarak pesinatin belirili bir sure- 1 ay veya daha fazla- bankada tutmanizi isteyebilecekleri ek kosullarda talep edebilirler. Mesela bazi bankalar alacaginiz evin ileriki donem getirisini, alinan lokasyonun ileriki donem trendi gibi bir projeksiyon hazirlayip sunmanizi isteyebiliyorlar,Sozun ozu, ev alacaginiz donemde, en iyi sartlari hangi bankanin sagladigini cok detayli bir sekilde arastirmak gerekiyor aslina bakarsaniz..Ayrica sadece oturma izni olup calismaniz da gerekmiyor, donem donem burada ogrenci olarak bulundugunuz zaman da alabileceginiz mortgage imkanlari olabiliyor.Soyledigim gibi alacaginiz donemde saglikli bir sekilede bankalarin kosullarinin arastirmasi ve evraklarinizin tam ve eksiksiz bir sekilde hazirlanmasi sart.
Burada ev alim surecinde mutlaka bir lisansli emlak brokeri ile calismaniz gerekmekte.Emlak brokerlari da deneyimleri, satislari, herhangi bir guclu markanin altinda bu isi yapip yapmadiklari gibi ve daha bir cok kriterlere gore standart, vip ve platinum olarak kategorilendirilmekte. Bu ayirima gore satista bulunan evlere ulasma sansinizda daha cok olabiliyor. Platinum emlakcilarin sayisi cok az ve genelde daha cok, cok yuksek tutarli ev satis islemlerini gerceklestiriyorlar. Bunun yaninda burada ev alandan-alicidan degil satan kisiden komisyon alindigindan vip ve platinum emlakcilarin komisyonlari daha dusuk oldugundan genelde satici tarafindan tercih ediliyorlar. ama tabiki yine de kritik olan kisim emlak brokerinizin bu isi bilmesi, isinin pesinde olmasi, sizi anlayan ve anlatabilen,pazarlik gucu yuksek birisi olmasi gibi sebepler de secim sebepleridir.Standart emlak brokerlarinin da cok iyi isler cikardigini soylebilirim. Bir de (tamamen bu benim gorusum) eger kafanizda spesifik bir ev varsa almak istediginiz evin saticisi ile ayni emlakci uzerinden ilerlemek isleri ve surecleri daha kolaylastirabilir bir dezavantaji olabilir saticidan komisyon alacagindan sizin de bu surecte tarafsiz bir sekilde yaninizda olup olmayacagini cok iyi emin olmaniz.
Evi buldunuz veya emlak brokerinin gosterdigi bir evi begendiniz.( bu arada her evin MSL sisteminde bir numarasi var ) Emlak brokeriniz ev icin randevuyu aliyor, ya da open house denilen bir gun ve saatte emlakcinizla birlikte evi gorebiliyorsunuz.Biz ikinci el araba aldigimizda gidip bir ustaya satin olmadan once arabanin sagina soluna baktiriyorsak, burada da bu isi yaptirmaniz gerekiyor ki sizin icin faydali. Ancak ev satislari burada cok hizli ilerlediginden inspectorlerde cok yogun oldugundan, her istediginizde randevu alamadiginizdan kacirmamak adina bazi alicilar inspector denilen lisansli denetcilerle birlikte evleri geziyorlar. Cunku o an bu denettimi yaptirmazsaniz bile evinizi sigortalattiginizda sigorta sirketi onden bu raporu yuksek oranda isteyebiliyorlar.
Eve karar verdiginizde yine emlak brokeri araciligiyla ev sahibine bir dosya gonderiyorsunuz bu dosyada pesin alacaksaniz paranizin oldugunu, kredi ile alacaksaniz kredininizin hazir oldugunu, ne kadar teklifinizin oldugunu, tum islemlerinizin surecinin ne kadar oldugunu ne zaman teslim alabileceginizi, kaporanin ne kadar olacagini ve bu teklifin tum kosullarin saglanacagi hangi tarihe kadar gecerli olacagini olasi bir sorunda kaporanizi ger alabilme sartlarini belirtilmesi gibi dokumanlar oluyorlar.
Bu dosyayi ev sahibi hemen kabul edebiliyor veya reddedebiliyor. Red etmesininin sebebi genellikle ev icin baska alicilarinin olmasi ve onlari tekliflerinin daha iyi olmasi olabilir. burada emlakcinizin satis,pazarlik,ikna,deneyim gucunun asil devreye girdigi zamanlar oluyor iste. Belkide satici soyle diyebilir fiyati suraya cekelim, evi su tarihte teslim edeyim. kapora su kadar olsun..Bu dosya bu yuzden bir kac kez siz ve satici arasinda gidip gelebilir.
Ev sahibinin teklifinizi kabul etmesinin ardindan, mortgage onayiniz ve diger resmi islemlerin yurutulmesi icin avukatiniza iletiliyor. Evin ekspertizi yapiliyor..Ilk mortgage onayini ön onay gibi düşünün..Sizde bu sürecte evin denetimini yaptırıyorsunuz..Hasarlı veya kusurlu bir durum var mı evde mutlaka kontrol ettirmeniz gerekiyor demiştim..Ilk gezme asamasinda bunu yaptirmamissaniz islemler surecine yaptirin ki olasi bir elektrik,isinma sistemi hatasi duzeltilebilir bir durumda mi, ya da bu hasarlarin evi almadan onarilmasi veya tutardan dusulmesini istemek gibi haklariniz olsun..
Sonrasinda sigorta islemleri tabiki..
En sonunda da avukatlar araciligiyla tapuda serh olup olmadigi, yasal arastimalari yaptiriyorsunuz..Ev teslim tarihine kadar tum surecler tamamlaniyor..avukatiniz dosyayi saticinin avukatina iletiyor ev sahibinin imzalamasi icin, sizin avukatiniz da size anahtarlarinizi getiriyor.
Bundan sonrasi evinizin keyfini cikarmak :)
Not: Aslinda bircok islem Turkiye'deki sistemle ayni isliyor..tek farki Emlak brokerleri ve avukatlarla islerin yurumesi diyebilirim..
Bir sonraki yazim, Turkiye'de ikamet ederken Toronto'dan ev alma kosullari..
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder